买房的贷款时间是否是越长越好？

结论：

1、如果你能获得的投资收益率=按揭贷款利率，10年和20年是无差别的。

2、如果你能获得投资收益率低于按揭贷款利率，缩短贷款期限更有利。

3、如果你的投资收益率高于按揭贷款利率，延长贷款期限更有利。

2014年1月8日补充：

不知道这两天怎么又冒出来这么多赞，补充一些后续的答案。

2013年发生了很大的变化，导致个人投资者的投资渠道、投资收益率都有了很大的突破。

首先，钱荒事件导致整个市场的无风险利率抬升；其次，以现金宝、余额宝为代表的互联网金融极大的降低了个人投资者的投资门槛；再次，以爱投资、有利网等为代表的P2P理财为个人投资者提供了“收益风险比”较高的投资渠道。所以接近贷款成本的利率进行复利投资变得越来越有可能（如果你是首套房的话就更不在话下了）。简而言之，首套房贷下浮的利率就是白送给你的补贴，因此首套房尽可能用足杠杆，尽可能买大户，公积金贷款趁早用、用足最好。

最后，请各位买了别墅的土豪别忘了点个赞。

补充说明：假设个人能够以6.55%复利投资是乐观的情景。现实中由于金融产品不是无限细分，市场上能够达到5%以上的相对安全的投资产品基本都是存在准入门槛的（5万起步的理财还没有连续稳定年化5%的收益率），这意味着你省下来的钱（实际中是按月还按揭，每月省下来的钱更少）可能必须要先存定期或者买收益率低的货币基金，攒到一个门槛值（比如5万、20万）才能进行高一些收益率的投资。所以现实中如果你只能投资理财产品的话，收益率很可能达不到你的贷款利率水平。在投资收益率不如贷款利率高的情况下，缩短贷款期限是合理的。

以下是计算过程，为了计算方便，假设一年只还一次钱：

根据上述表格，我们假设买房人每年的总现金流入就是278860.71元（取数没有特殊意义，只为方便，取其他值不会改变结果），并且在20年保持不变；

两种按揭模式下的各个年份的现金流余额如下表所示：

20年按揭的情况下，等于每年你都省下了96626.37元可以用于个人投资；10年按揭的情况下，前10年由于偿还按揭分文不剩所以没有任何剩余资金可以用来投资，但第11年开始你每年都有278860.71元可以用于投资，问题就变成了两种情形下的投资终值有什么差别（投资收益率暂时按6.55%计算，后面会做敏感性分析）：

（1）20年按揭情形，假设都是期末缴款，20年后你的财富总额就是一套房子加上如下现金余额：=FV（6.55%,20,96626.37)=3771937.92

（2）10年按揭情形，你从第11年开始投资，20年后你的财富总额为一套房子加上如下现金余额：

=FV(6.55%,10,278860.71)=3771937.92

因此在投资收益率相同的情况之下，10年和20年两种情形相同。

接下来是敏感性分析，看投资收益率变动情况下二者（20年-10年）的差额，单位是万元。

可以看出，如果个人有收益率更高的投资渠道，延长贷款期限是有利的。

----------4.4更新

考虑收入增长和消费的情况，又做了个更新，计算表格占地面积较大，就不贴图了，贴几个结果：

新增的假设：初始家庭收入30万，每年按5%的速度增加；消费支出=（年收入-偿债）*30%；

在这种假设下，10年按揭情形下，消费者每年的消费支出/家庭收入的变动如下：

这种消费模式的特点是：起点很低，意味着你在按揭初期会过得很痛苦，然后逐步改善，等到贷款还完后生活水平会有飞跃，从12%提升到30%

20年按揭情形下，消费者每年的消费支出/家庭收入的变动如下：

这种消费模式的特点是：起点较高，平稳增长，20年间消费水平提升了一倍，无需经历大的波动。

对于居民而言，选择哪种模式是个见仁见智的问题，有的人喜欢平稳过度，也许就是第二种，有的人喜欢先苦后甜，那就第一种。或者用效用理论来说，如果你是风险规避型的，厌恶未来消费的不确定性，那就选择提前消费，20年按揭模式。

需要指出的是：先苦后甜从表面上看还是有一点回报的，10年按揭下20年你的消费的总额为2139353元，20年按揭下消费的总额是1882529元，差额为256824元，但实际上还10年的人并没有赚到，如果把所有消费折现到期初，20年间你所有消费的现值加总还是一样的，都是875057元。

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